خروج تدریجی بازار مسکن از رکود

آمارها نشان می دهد در دی ماه سال جاری ۱۶۰ هزار و ۸۶۸ قرارداد معامله مسکن به ثبت رسیده که ۱۰۰ هزار و ۹۴۳مورد آن مربوط به خرید و فروش مسکن و مابقی به قراردادهای اجاره و دیگر قراردادهای مسکن از جمله اجاره به شرط تملیک، هبه، صلح و رهن اختصاص داشته است.

این در حالی است که در دی ماه سال گذشته در مجموع ۱۳۷ هزار و ۸۵۰ قرارداد در دفاتر مشاوران املاک به ثبت رسید که شامل خرید و فروش، اجاره و سایر قراردادهای مسکن بوده است.

راهکار افزایش قدرت خرید مسکن

اقتصاد مسکن، مقوله‌ای مستقل نیست که بخواهیم آن را بدون عوامل موثر تحلیل کنیم. به این معنی، مسکن کالایی است که برای تولید احتیاج به منابع مالی، بخش مهندسی فعال، قوانین شهرسازی موثر و داشتن زیرساخت‌های مناسب شهری دارد که اگر هرکدام از آنها نتوانند به درستی نقش خود را ایفا کنند، کالای نهایی کیفیت لازم برای بهره‌برداری و استفاده برای نسل امروز و فردا را نخواهد داشت و چه‌بسا در شرایطی هم‌ ممکن است کل سرمایه جامعه را به خطر بیندازد. بنابراین به فرض اینکه تمام موارد اشاره شده به صورت هماهنگ عمل کنند و منجر به تولید مسکن سالم شوند، قسمت دوم اقتصاد مسکن که شامل قدرت خرید است، باید این چرخه تولید را مجددا فعال کند.

معاملات مسکن نصف شد

مصطفی قلی خسروی در نشستی خبری با اشاره به اینکه سه بار در ۳۵ سال اخیر با جهش قیمت مسکن روبرو شدیم، گفت: آخرین بار جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ اتفاق افتاد که دلیل آن تحریم ها و افزایش قیمت دلار بود.

وی با بیان اینکه افزایش قیمت دلار مسکن را گران کرد، اظهار داشت: با افزایش قیمت مسکن، توان اقتصادی مردم برای خرید خانه کاهش پیدا کرد در نتیجه مسکن در رکود رفت اما باید توجه داشت که ما محکوم به ساخت و ساز هستیم و با تقاضای زیادی برای تهیه مسکن روبرو ایم.

دلیلی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد

احمدرضا سرحدی، کار‌شناس مسکن، با بیان اینکه درحال حاضر وضعیت خرید مسکن مطلوب است، گفت: بازار مسکن درسال آینده به دلیل کاهش نقدینگی در راستای کاهش درآمدهای نفتی، بلا تکلیفی روابط خارجی و ناتوانی بانک‌ها برای ارائه تسهیلات روشن نیست به طوری که پیش بینی می‌شود وضعیت مسکن در سال ۹۴بهتر از امسال نخواهد بود.

منتظر کاهش قیمت مسکن نباشید

فرید افشار اظهار کرد: از ابتدای امسال تا اول آبان، بازار مسکن در رکودی که از سال گذشته به آن منتقل شده بود، قرار داشت. از اول آبان تحرکاتی در تعداد قراردادهای خرید، فروش، رهن و اجاره در کل کشور به دلیل نزدیک شدن به پایان سال رخ داد که این یک روند همیشگی است.

وی اضافه کرد: برخی افزایش طبیعی تعداد قراردادهای ثبت شده مسکن در این فصل از سال را دلیل بر خارج شدن از رکود می‌دانند که این امر درست نیست. افزایش حجم معاملات در نیمه دوم سال گذشته نسبت به امسال بیشتر بوده که این امر به دلیل ثبات نسبی سیاست‌های دولت و وزارت مسکن و شهرسازی و اتخاذ برخی تصمیمات در این زمینه بوده است.

قیمت آپارتمان ۱۰۰ تا ۲۰۰ متر در تهران

در حالی که در شرایط فعلی اقتصاد کشور اغلب متقاضیان خرید مسکن بضاعت چندانی برای خرید خانه دلخواه خود ندارند و با دریافت وام و قرض و قوله در نهایت موفق به خرید یک آپارتمان ۴۰ تا ۷۰ متری می شوند ، هستند افراد متمکنی که زندگی در واحدهای کمتر از ۱۰۰ متر برایشان قابل تصور نیست و برای برخورداری از امکانات نوین در آپارتمان های لوکس امروزی رقم های نجومی بپردازند.
فروش آپارتمان های با متراژ ۱۰۰تا ۲۰۰متر که اکثرا در شمال شهر واقع هستند از ۷ میلیون تومان شروع و تا سقف ۱۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان متغیر است.
واحدهای بیش از ۱۵۰ متر به امکاناتی مانند :نشیمن مجزا ، روف گاردن ، لابی مجلل ،استخر، سونا، کارواش
،آشپزخانه فر نیش ، روف گیم و تی وی روم مجهز هستند.

دومینوی «خطا» در بازار مسکن

مقامات وزارت راه‌‌وشهرسازی و بانک مرکزی در جلسه‌‌ عصر شنبه «اتاق فکر» معاونت مسکن، بعد از تشریح شرایط حاد ناشی از رکود مسکن و همچنین محدودیت‌های سیستم بانکی برای پشتیبانی از رونق، به راهکار جدیدی برای خروج از وضعیت کنونی دست پیدا کردند. در این جلسه، ۵ راهکار به منظور رعایت شرط اصلی بانک‌مرکزی برای افزایش وام خرید مسکن پیشنهاد شد که انتخاب فقط یکی از آنها، می‌تواند به «توافق سریع» منجر شود.

پیش‌بینی از آینده بازار مسکن

این نشان می‌دهد که حتی اگر بازار در رکود هم بماند نمی‌توان به آینده آن امیدوار بود مگر آنکه تحول اساسی در اقتصاد کشور رخ دهد که آن هم دور از ذهن است.آنچه مسلم است اینکه سال ۹۴ نمی‌توان به خروج از رکود امیدوار بود؛ قیمت مسکن هم روال همیشگی خود را طی می‌کند و در فصل رونق افزایش می‌یابد.البته سال ۹۴ یک تفاوت اساسی با سال‌های گذشته دارد، آن هم کاهش عرضه و تولید مسکن است.

همان‌طور که بارها هشدار داده شده تولید مسکن به شدت کاهش یافته و سرمایه‌ها از این بازار کوچ کرده‌اند؛ با این تفاسیر آینده خوبی برای این بازار پیش‌بینی نمی‌شود مگر آنکه عکس آن رخ دهد.پیش‌بینی‌ناپذیری اقتصاد ایران برای هیچ‌کس پوشیده نیست و هر اتفاقی ممکن است پیش‌بینی‌ها و معادلات را بر هم بزند‌. مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست و هنوز کسی نمی‌داند چه اتفاقی در آینده در بازار مسکن خواهد افتاد و آیا اتفاقات سال ۱۳۸۶ دوباره در بازار تکرار می‌شود یا خیر‌.

خانه ارزان می شود یا گران

در حالی که دولتی‌ها، بازار آرام مسکن را در آینده پیش‌بینی می‌کنند، اما برخی از کارشناسان، خبر از احتمال افزایش قیمت‌ها می‌دهند.

پیش‌بینی‌ناپذیری اقتصاد ایران برای هیچ‌کس پوشیده نیست و هر اتفاقی ممکن است پیش‌بینی‌ها و معادلات را بر هم زند. مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست و هنوز کسی نمی‌داند چه اتفاقی در آینده در بازار مسکن خواهد افتاد و آیا اتفاقات سال ۱۳۸۶ دوباره در بازار تکرار می شود یا خیر. با این وجود، عده‌ای که اغلب وابستگی دولتی دارند، پیش‌بینی بازار آرام مسکن را در آینده دارند و در مقابل، اما برخی از کارشناسان و تحلیلگران بازار، خبر از احتمال افزایش قیمت‌ها می‌دهند.

قیمت واقعی رهن و اجاره در تهران

قیمت مسکن رو به افزایش است

مرکز آمار ایران در گزارشی اطلاعات فروش و اجاره مسکن تهران در پاییز امسال را اعلام کرد. بر اساس اطلاعات مرکز آمار، متوسط قیمت فروش هرمترمربع مسکن در تهران چهارمیلیون‌تومان، متوسط قیمت اجاره هرمترمربع ١٩هزارتومان و متوسط قیمت فروش هرمترمربع مسکن کلنگی چهارمیلیون‌و۴٠٠هزارتومان است. 

افزایش قیمت فروش واحد مسکونی در تهران

قیمت املاک نوساز منطقه ۵ تهران

از امروز در ستون نبض‌بازار صفحه مسکن «دنیای‌اقتصاد»، اطلاعات جدید و متفاوتی به‌صورت روزانه و هفتگی درباره قیمت فروش و همچنین اجاره‌بهای آپارتمان‌های شهر تهران منتشر خواهد شد.

این اطلاعات برخلاف روال گذشته، با استناد به مشخصات «واحدهای فروش‌رفته» در اختیار مخاطبان «دنیای‌اقتصاد» قرار می‌گیرد. تاکنون در این ستون، صرفا اطلاعات واحدهای در نوبت فروش در بنگاه‌های املاک، منعکس می‌شد.

در بنگاه‌های املاک، برای فروش یا اجاره یک واحد مسکونی، «قیمت‌ پیشنهادی» تعیین و به مشتری اعلام می‌شود.

تجربه نشان داده، «قیمت پیشنهادی» معمولا چیزی در حدود ۵ تا ۱۵درصد بالاتر از رقمی است که در نهایت مورد توافق طرفین معامله قرار می‌گیرد و در قراردادها نوشته می‌شود. رقمی که بعد از توافق متعاملان، در مبایعه‌نامه‌ها درج می‌شود، «قیمت قطعی» نام دارد که همیشه پایین‌تر از «قیمت ‌پیشنهادی» است.

از امروز در ستون «نبض‌بازار»، با چاپ لیست قیمت‌های قطعی، زاویه جدیدی پیش‌روی فعالان بازار مسکن برای رصد دقیق وضعیت قیمت‌ها قرار می‌گیرد. با اطلاع از قیمت قطعی، از یکسو می‌توان به سطح کاذب قیمت‌های پیشنهادی پی برد و از سوی دیگر، از سطح واقعی قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر آگاه شد.

همچنین دسترسی به قیمت‌های درج شده در مبایعه‌نامه‌های مربوط به آپارتمان‌های فروخته شده، می‌تواند مانع گران‌فروشی مالکان شود و به گمراهی‌ دیرینه متقاضیان مصرفی مسکن از قیمت‌ عرف منطقه، پایان دهد.

«دنیای‌اقتصاد» همان‌طور که تاکنون «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های آماده فروش را براساس تحقیقات میدانی در بنگاه‌های املاک، آگهی روزنامه‌ها یا سامانه مجازی ایران‌فایل، به‌دست می‌آورد، از امروز «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش‌رفته را نیز از سامانه بازار املاک ایران -که تحت نظر معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی مدیریت و اداره می‌شود- برداشت و منتشر می‌کند. گزارش امروز به قیمت قطعی آپارتمان‌های منطقه۵ اختصاص دارد.

براساس این گزارش، ماه گذشته بیشترین معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی تازه ساخت ( ۲ تا ۳ سال ساخت ) در منطقه ۵ تهران ، به آن دسته از واحدهای مسکونی اختصاص داشت که بازه قیمت هر متر مربع آنها بین ۴ میلیون تا کمتر از ۵ میلیون تومان بود و همچنین در این منطقه از تهران کمترین حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در دی ماه به واحدهایی با قیمت قطعی فروش بیش از ۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع تعلق داشت.

در حال حاضر که متوسط قیمت قطعی هر متر مربع واحد مسکونی  در تهران ۴ میلیون تومان برآورد شده است، در منطقه ۵ این رقم به‌عنوان کمترین قیمت پیشنهادی واحد مسکونی در مقایسه با دیگر قیمت‌های معامله شده در بازار خرید و فروش مسکن، از سوی فروشنده‌ها اعلام می‌شود و همچنین این میزان قیمت از لحاظ نزدیک بودن با توانایی قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن نسبت به دیگر قیمت‌ها در اولویت انتخاب خریداران قرار دارد .

طبق اطلاعاتی که سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی از داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن، برداشت و منتشر می‌کند، می‌توان گفت فروشنده‌هایی که در منطقه ۵، طی ماه گذشته، قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های خود را به مراتب بیش‌از متری ۵ میلیون تعیین کرده بودند، تحت‌تاثیر رکود و ناتوانی قدرت خرید، مجبور شدند نرخ مدنظر خود را کاهش دهند و به رقم مورد قبول خریدار نزدیک کنند.

در کنار این دسته از واحدهای مسکونی در منطقه۵ تهران، قیمت فروش متری ۶ میلیون تومان به ندرت دیده می‌شود. علاوه براین ارقام ثبت شده در سامانه اعلام قیمت‌های قطعی خرید و فروش واحدهای مسکونی حاکی از این موضوع است که واحدهای متراژ بزرگ ( بیش از ۱۰۰ متر مربع ) از کمترین حجم خریدار بهره مند هستند. در جدول امروز ستون نبض بازار ، نرخ‌های معامله شده واحدهای مسکونی تازه ساخت در منطقه ۵ تهران عنوان شده است .

مسکن سال آینده گران می شود؟

براساس اطلاعاتی که مرکز آمار ایران منتشر کرده میزان صدور پروانه های ساختمانی به شدت کاهش یافته است. گزارشی که پیش از این منتشر شده بود نیز نشان می داد که ۴۰ درصد پروانه های ساختمانی صادر شده در سال ۹۱ در سال ۹۲ به مرحله ساخت نرسیده است. مدتی قبل معاون وزیرراه و شهرسازی نیز خبر داده بود که یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی روی دست کشور مانده است.

قیمت آپارتمان کلنگی تهران

به این ترتیب، وزارت راه و شهرسازی از تدوین طرح جامع مسکنی خبر داد که قرار بود ناجی بازار مسکن کشور از تنگنای رکود باشد، اما هر بار رونمایی از این طرح به تعویق افتاد. با این‌حال، این امر باعث نشد وزارتخانه از تحرک‌بخشی به بازار و صنعت مسکن غفلت کند، بنابراین با راه‌اندازی انواع صندوق‌های مربوط به زمین و مسکن و ساختمان در بازار سرمایه، نخستین گام را در این عرصه برداشت.

قیمت‌ آپارتمان در شمال تهران

یک واحد مسکونی به متراژ ۱۹۶ متر، ۳ سال ساخت در محله فرمانیه، متری ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان برای فروش به بازار مسکن معرفی شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، به نقل از موتور جست‌وجوی املاک «ایران فایل» همچنین فایل دیگری که در این سایت آگهی شده، به این شرح است: در خیابان دزاشیب مالکی واحد مسکونی ۱۱۲ متری خود را متری ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای فروش پیشنهاد کرده است و ۱۲ سال نیز از عمربنای این واحد می‌گذرد.

قیمت مسکن در شهر تهران

ستون امروز نبض بازار به معرفی تعدادی از واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران با معرفی قیمت‌های پیشنهادی ارزان و گران و همچنین قیمت‌های به نسبت متعادل پرداخته است.

به گزارش دنیای اقتصاد، قیمت‌های به نسبت متعادل، نرخ‌هایی هستند که در مرز متعادل یا به قول دلالان، منصفانه و نزدیک به عرف منطقه تعیین شده‌اند.

ارزیابی قیمت‌های پیشنهادی فروش این دسته از واحدهای مسکونی توسط کارشناسان سایت املاک انجام شده است و بازه‌های قیمت واحدهای مذکور بر اساس آمار موجود در بازار مسکن هر منطقه برآورد شده است.

قیمت آپارتمان در ونک تهران

قیمت آپارتمان نوساز در شهر تهران

جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران حکایت از آن دارد که در پاییز ۹۳ متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران کمی بیش از ۴ میلیون تومان بوده که در مقایسه با پاییز سال گذشته ۶.۲ درصد افزایش یافته است.

آپا و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳.۵ درصد، افزایش داشته است.

قیمت املاک در پاسداران تهران

یک محاسبه ساده نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع زمین کلنگی در شمال تهران ۲۳ برابر قیمت هر مترمربع زمین کلنگی در جنوب تهران در پاییز امسال بوده است. قیمت یک مترمربع زمین کلنگی در تهران به طور متوسط ۴۴۱۰۴ هزار ریال و در منطقه یک معادل ۸۰۲۹۲ هزار ریال گزارش شده است. مرکز آمار ایران گزارش داد در پاییز ۱۳۹۳ قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در پایتخت ۵.۹ درصد بوده است. بیشترین افزایش قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه ۳ با حدد ۸ درصد افزایش قیمت و کمتری افزایش قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه ۶ تهران با ۴.۶ درصد افزایش بوده است.
این گزارش نشان می‌دهد در حالی که حداکثر قیمت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه ۳ تهران حدود ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بوده است، کمترین رقم اجاره به منطقه ۲۲ تهران با ۳۲۰ هزار تومان است.

آپارتمان های ۵۰ متری در تهران

رکود چند سال گذشته بازار مسکن و عدم توان خرید متقاضیان خانه، باعث شده تا مسئولان اقدام به افزایش تدریجی وام مسکن کنند به طوری که در دی ماه سال گذشته سقف وام مسکن با اعلام شورای پول و اعتبار در اولین مرحله از ۲۰ به ۳۵ میلیون تومان رسید.