دومینوی «خطا» در بازار مسکن

مقامات وزارت راه‌‌وشهرسازی و بانک مرکزی در جلسه‌‌ عصر شنبه «اتاق فکر» معاونت مسکن، بعد از تشریح شرایط حاد ناشی از رکود مسکن و همچنین محدودیت‌های سیستم بانکی برای پشتیبانی از رونق، به راهکار جدیدی برای خروج از وضعیت کنونی دست پیدا کردند. در این جلسه، ۵ راهکار به منظور رعایت شرط اصلی بانک‌مرکزی برای افزایش وام خرید مسکن پیشنهاد شد که انتخاب فقط یکی از آنها، می‌تواند به «توافق سریع» منجر شود.

در چهارمین نشست اتاق‌‌ فکر معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، «نحوه تقویت وام خرید» به عنوان مهمترین بحث روز بازار مسکن، مورد بررسی قرار گرفت و حساسیت این موضوع باعث شد معاون اقتصادی بانک‌مرکزی، مدیرکل اقتصادی وزارت ‌اقتصاد، مدیرعامل و اعضای هیات‌مدیره بانک مسکن و همچنین معاون مسکن و مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در کنار کارشناسان ارشد این چهار نهاد و همین‌طور صاحب‌نظران اقتصادی، در جلسه حاضر شوند. در این نشست، سه ساعت بحث درباره دست‌اندازی که جلوی تصویب طرح وزارت راه‌وشهرسازی برای «پرداخت تسهیلات خرید معادل نصف قیمت مسکن» قرار گرفته است باعث شد، برای اولین‌بار توسط یک مقام ارشد بانک مرکزی، از «وام خرید مسکن» رفع اتهام شود و پشت صحنه دومینوی خطا در بازارمسکن که در پنج سال گذشته مانع پرداخت تسهیلات به متقاضیان شده است، آشکار شود.

پیمان قربانی، معاون اقتصادی بانک مرکزی در جلسه اتاق‌فکر مسکن، در این باره، با بیان اینکه بانک‌مرکزی از ارقام بازگوکننده رکود مسکن به خوبی اطلاع دارد و در عین‌حال این بخش را به لحاظ اثرگذاری بر نرخ تورم و نرخ رشد‌اقتصادی حائز اهمیت می‌داند، اعلام کرد: در سال‌‌های ۸۴ و ۸۵ که نرخ رشد نقدینگی تشدید شد و به ۴۰ درصد رسید، دولت نهم در مواجهه با انبساط پولی شدید و افزایش درآمدهای نفتی، قیمت ارز را ثابت نگه داشت و با اجرای سیاست ناسازگار «ثبات نرخ ارز و انبساط‌پولی»، کارکرد یکی از بازارهای مهم دارایی را مختل کرد در آن زمان بازار‌های دیگر از جمله سهام نیز وضعیت خوبی نداشتند و اتفاقی که افتاد «سرازیرشدن نقدینگی به سمت بازار ملک» بود. معاون اقتصادی بانک‌مرکزی درباره رخداد «جهش ۷۸ درصدی قیمت مسکن در سال ۸۶» تصریح کرد: در آن زمان بروز یک اشتباه در شناسایی عامل تحریک قیمت باعث شد همه مسائل را به تسهیلات خرید مسکن برخی بانک‌ها منتسب کنند در حالی که اصل موضوع برمی‌گشت به «عدم تعادل در اقتصاد کلان» که تحت‌تاثیر سیاست‌های ناسازگار رقم خورده بود.

قربانی با بیان اینکه از آن سال تاکنون، کل برنامه‌‌‌های وام خرید تحت‌تاثیر قرار گرفته و تسهیلات به سمت عرضه متمرکز شده است، گفت: در این مقطع هدف اصلی و ماموریت بانک‌مرکزی حفظ ثبات در اقتصاد کلان و کاهش تورم است طوری که مجموعه طرح‌های مالی بخش‌های مختلف اقتصاد باید با رعایت این دو ملاحظه، منضبط و ضدتورمی باشند. در این راستا بانک مرکزی در عین توجه به جهت‌گیری دولت یازدهم  و رئیس‌جمهور مبنی‌بر «حفظ قدرت پایه‌پولی به عنوان خط‌قرمز»، از هر نوع ابداع مالی منوط به شرایط گفته‌شده، استقبال می‌کند.

معاون اقتصادی بانک‌مرکزی درباره ضرورت «حفظ تعادل منابع و مصارف بانک‌ها» به عنوان یکی از شروط اصلی برای افزایش وام خرید مسکن نیز گفت: «کسری منابع» باید در طرح‌هایی که وزارت راه‌وشهرسازی ارائه می‌کند، دیده شود و محل جبران آن نیز مشخص باشد. قربانی از «تورم‌ بالا» به عنوان علت‌العلل نابسامانی بازارها یاد کرد و گفت: کاهش بیشتر تورم، به آرامش بازار‌ها از جمله مسکن می‌انجامد و در این فضا، با توجه به برقرار شدن نسبت منطقی بین نرخ سود و نرخ تورم، امکان فعالیت صندوق‌های پس‌انداز و پرداخت تسهیلات تعهدی به این بخش مهیا خواهد شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حامد مظاهریان معاون مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در چهارمین جلسه اتاق‌فکر، پیش‌از شروع صحبت‌های معاون اقتصادی بانک‌مرکزی، اوضاع بازار مسکن را نگران‌کننده توصیف کرد و گفت: حجم زیادی از تقاضای مصرفی مربوط به دهک‌های میان‌درآمد جامعه است که مدام از دولت درباره سرنوشت افزایش تسهیلات خرید سوال می‌کنند اما به دلیل عقب‌ماندگی چندین ساله وام از قیمت و همچنین سهم ناچیز مسکن از کل تسهیلات بانکی، هنوز جواب قانع‌کننده‌ای برای آنها وجود ندارد. مظاهریان با انتقاد از به فراموشی سپرده‌شدن «مبنای عقلایی» شکل‌گیری بانک‌ها طی سال‌های اخیر، گفت: بانک‌ها از «نظام پس‌انداز» برای تامین کمک‌هزینه خرید گران‌ترین کالای عمر یک خانوار، کاملا فاصله گرفته‌اند و «بازار رهن» به عنوان مدل رایج کشورها برای تامین مالی مسکن، در ایران عملا نیمه‌تعطیل شده است. معاون آخوندی از مسوولان بانکی حاضر در اتاق فکر خواستار تجدیدنظر اساسی در حوزه تامین مالی شد و تصریح کرد: در یک‌سال گذشته، سهم زیادی از آنچه باعث «مهار تورم» در کشور شد ناشی از «رکود حاکم بر بازار مسکن» بود و این خبر خوبی نیست و شاید مسوولان هم راضی به کنترل تورم به بهای رکود در بخش‌های اقتصادی نباشند.

هشدار مدیرکل

در این جلسه، علی چگینی، مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز با اعلام آمارهای مربوط به کاهش معاملات و افت شدید ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران و سایر شهرها، اعلام کرد: بازار مسکن در مسیری قرار گرفته که اگر برای تغییر آن فکر سریع نشود، تبعات ناخوشایند وضع موجود به شکل شوک قیمتی طی دو سال آینده، در بازار قابل احساس خواهد بود. چگینی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را ناچیز و در حد ۱۲ درصد عنوان کرد و گفت: در حال حاضر بخش بازرگانی معادل ۴۹ درصد و بخش صنعت معادل ۳۰درصد کل تسهیلات بانکی را در اختیار دارد. مدیرکل اقتصاد مسکن با بیان اینکه بخش مسکن به عنوان پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می‌تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت دربیاورد، افزود: تامین مالی سمت تقاضای مصرفی برای گشایش قفل معاملات مسکن و در نتیجه، تحریک سازنده‌ها به ساخت‌وساز مجدد، راهکاری است که در قالب تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن در بانک‌ها، به بانک مرکزی پیشنهاد شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در ادامه جلسه عصر شنبه اتاق فکر، مدیرعامل و یک عضو هیات‌مدیره بانک مسکن درباره چالشی که هم‌اکنون پیش‌روی صندوق پس‌انداز قرار دارد، اعلام کردند: همان‌طور که مقامات بانک مرکزی نسبت به تعیین‌تکلیف «کسری منابع» بانک‌ها پیش‌از افزایش وام خرید تاکید دارند، این چالش جدی است و عدم تعادل بین منابع صندوق پس‌انداز و تسهیلاتی که متعهد به پرداخت آن است، جزو خصوصیت ذاتی این صندوق‌ها به حساب می‌آید.

محمدهاشم بت‌شکن، مدیرعامل بانک مسکن در این باره گفت: ماهیت تسهیلات مسکن به لحاظ طول مدت بازپرداخت، با سایر تسهیلات بانکی متفاوت است. از طرفی، بازار مسکن ارتباط ۴بعدی با سایر بخش‌ها دارد و هر نوع تحول مثبت یا منفی در آن، به ترتیب اقتصاد بخش، اقتصاد کلان، اقتصاد بانک‌ها و اقتصاد خانوارها را متاثر می‌سازد. در جلسه عصر شنبه اتاق فکر معاونت مسکن، با پیشنهاد مشترک اعضا از جمله مدیران بانک مسکن، ۵ ابزار برای نحوه مقابله با چالش موجود در مسیر راه‌اندازی بازار رهن، به دولت و بانک ‌مرکزی پیشنهاد شد.

قفل گشایی با رهن ثانویه

آنطور که ابوالقاسم رحیمی انارکی، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن و همچنین غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کردند، با استفاده از این ابزارها، می‌توان چالش یا دست‌انداز مربوط به «کسری منابع» صندوق‌ پس‌انداز مسکن را از سر راه سیستم بانکی برداشت. بررسی‌های بانک مسکن از سابقه فعالیت صندوق‌ پس‌انداز و بازار رهن در کشور نشان می‌دهد: این بازار بعد از یک دوره تجدید حیات، از سال۶۹ توسط بانک مسکن راه افتاد و در اوایل دهه۷۰ که زمان اوج کارکرد صندوق پس‌انداز مسکن بود، تا ۹۶ درصد قیمت مسکن، وام بانکی به متقاضیان پرداخت می‌شد اما از اواسط دهه۸۰، سهم وام از قدرت خرید به تدریج نزول کرد و به ۴۰درصد رسید تا اینکه امروز، تسهیلات در تهران حدود ۱۰درصد هزینه خرید مسکن را تامین می‌کند.

بانک مسکن برای تقویت سهم ناچیز وام خرید، ابتدا باید کسری منابع صندوق پس‌انداز را مرتفع کند و برای این چالش، از بانک مرکزی درخواست کرده است، با توجه به شرایط ویژه و خاص بازار مسکن و رکود موجود، در مقررات احتیاطی و نظارتی خود تجدیدنظر کند. یکی از ۵ راهکاری که در این ارتباط مطرح شده، درخواست صدور مجوز برای تعدیل یا تنظیم نرخ سود تسهیلات بلندمدت مسکن متناسب با نرخ تورم است تا از این طریق، شکاف موجود بین قیمت تمام شده منابع برای بانک و سود تسهیلات ترمیم شود. در حال‌حاضر سود ۱۶درصدی وام خرید مسکن به مراتب پایین‌تر از هزینه تمام‌شده پول در بانک‌ها است، ضمن اینکه این نرخ سود طی سال‌های اخیر در مقایسه با نرخ تورم، ناچیز بوده است. بانک مسکن پیشنهاد کرده، سود تسهیلات و سپرده‌گذاری با تورم هماهنگ شود. راهکار دوم، تشکیل بازار «رهن‌ ثانویه» است که در صورت موافقت بانک ‌مرکزی با آن، منابع بانک مسکن برای وام‌دهی چندبرابر می‌شود. در قالب بازار رهن ‌ثانویه، بانک مسکن تعهد وصول و بازپرداخت تسهیلات پرداخت شده را به اعتبار املاک در رهن، به یک نهاد مالی منتقل می‌کند و در ازای این انتقال، معادل اصل و بخشی از سود وام‌های داده‌شده، منابع مالی تازه در اختیار بانک برای پرداخت تسهیلات جدید قرار می‌گیرد. آنچه در طول‌ سال‌های اخیر کسری منابع صندوق پس‌انداز بانک مسکن را به همراه داشته و هم‌اکنون حساسیت بانک‌‌ مرکزی برای جلوگیری از تجربه تلخ «استقراض خط‌اعتباری» را سبب شده، به زمان حداقل ۱۰ ساله بازپرداخت تسهیلات مسکن برمی‌گردد. بلندمدت بودن زمان بازپرداخت وام مسکن، چرخش منابع در بانک را کند می‌کند و با توجه به اینکه، جذابیتی به لحاظ نرخ سود برای سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها وجود ندارد، در نتیجه صندوق با کسری منابع مواجه می‌شود.

بازار رهن ‌ثانویه می‌تواند این چالش را حل کند البته مشروط به اینکه، تورم فعلی باز هم پایین‌تر بیاید یا نرخ سود تسهیلات افزایش یابد تا برای نهاد مالی متولی رهن ‌ثانویه، ورود به این حوزه، صرف کند.

اعضای اتاق فکر همچنین راهکار افزایش سرمایه بانک‌ مسکن و کمک دولت به شکل وجوه اداره شده را راهکارهای سوم و چهارم برای رفع کسری منابع مورد نیاز بابت افزایش وام خرید اعلام کردند.

راهکار پنجم نیز اجازه تاسیس «صندوق پس‌انداز باز» است به این معنی که صندوق، تعهد و تکلیف قطعی بابت پرداخت تسهیلات مسکن به سپرده‌گذاران نداشته باشد بلکه ارائه وام منوط به وجود منابع کاtی در صندوق شود.